Wenn Bauherren mich anrufen und fragen „Was kostet eine Altbau-Sanierung in Wien?", höre ich meist die unausgesprochene Erwartung mit: einen Quadratmeter-Preis. Eine simple Zahl. Damit man rechnen kann.
Ich gebe diese Zahl gerne — aber immer mit der Bandbreite, weil seriös kalkulierte Pauschalen bei Altbau nicht existieren. Wer Ihnen einen fixen Quadratmeter-Preis ohne Bestandsbesichtigung gibt, weiß entweder etwas, das er nicht sagt, oder rechnet sich später hoch.
Vollsanierung Wiener Gründerzeit-Wohnung — 1.500 bis 2.800 € pro m²
Eine Vollsanierung umfasst typischerweise:
- Komplette Demontage von Boden, Wand- und Deckenoberflächen
- Erneuerung Strom (FI-Schalter, Verteilung, Steigleitungen anschauen)
- Erneuerung Wasser, Heizung, ggf. Gas
- Bad und Küche neu
- Estrich, Boden, Türen, Fenster wenn nötig
- Statisch ggf. Tramdecken-Ertüchtigung
In der Praxis liegen 70 m² Gründerzeit-Wohnung zwischen 105.000 und 195.000 €. Was den Unterschied macht: Steigleitungs-Verlauf (Standard oder Versatz), Asbest- oder PAK-Funde, Statik-Befund der Tramdecke, Ausstattungsklasse Bad/Küche, Boden (Vinyl ab 35 €/m², geöltes Eichenparkett 130 €/m² aufwärts).
Teilsanierung — ab rund 800 € pro m²
Klassische Teilsanierungen lassen Tragwerk und Hülle in Ruhe:
- Bad neu (12.000–22.000 € je nach Ausstattung)
- Küche neu samt Anschlüssen
- Bodenbeläge erneuern
- Elektrik teil-modernisieren
- Wände/Decken malern, Stuck wenn vorhanden behalten
Schnellere Bauzeit (4–8 Wochen statt 4–6 Monate), günstigerer Preis pro Quadratmeter, weniger Behördenwege. Sinnvoll wenn die bestehende Substanz solide ist.
Versteckte Kosten, die niemand auf der ersten Seite anschreibt
Drei Themen, die in Wiener Altbauten regelmäßig die Kalkulation verändern:
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Schadstoffe. Asbest in Bodenbelägen, Spritzbewurf, alten Dichtungen. PAK in Klebstoffen unter Parkett. Bestandsobjekte aus 1960–1990 sind oft betroffen. Sanierungsaufschlag: 4.000–15.000 € je nach Befund, plus rechtssichere Entsorgung über befugte Firmen.
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Statik der Tramdecken. Wiener Gründerzeit-Häuser haben teilweise Tramdecken, deren Tragfähigkeit nicht für moderne Anforderungen (schwere Estriche, Sanitärlasten, Trennwand-Umlegungen) ausreicht. Eine Statik-Vorabklärung kostet 600–1.500 €, kann aber 5-stellige Folge-Erkenntnisse abwenden.
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Steigleitungen. Wenn Bad oder Küche an einer anderen Stelle in der Wohnung neu entstehen sollen, müssen Wasser- und Abwasserleitungen verlegt werden. Bei Versatz größer 3 Meter wird das aufwendig — und manchmal scheitert es an statischen Durchbrüchen oder am Hauseigentümer-Veto.
Förderungen, die einen Teil zurückholen
Für Wiener Sanierungen gibt es echte Geld-Töpfe — wenn man die Anträge VOR Bauphase einreicht:
- Wiener Wohnbauförderung („SAN-Förderung") — bis zu mehreren Tausend Euro für thermisch-energetische Sanierung
- Sanierungsbonus (Bund/KPC) — Heizungstausch, Fenster, Fassade
- Hauskauf-Sanierungspaket Wien — kombinierter Förderpaket für Junge unter 40 mit Erstkauf
- NÖ-Wohnbauförderung für Liegenschaften außerhalb Wiens
Was viele unterschätzen: ein einziger Schritt Ihrer Sanierung (z. B. Fenstertausch zu Dreifachverglasung) macht oft das ganze Sanierungs-Paket fördervorberechtigt. Es lohnt sich bei jedem Sanierungsprojekt, das vor der Vergabe durchzudenken.
Wie eine ehrliche Kostenkalkulation aussieht
Wenn wir bei S.A.G. Bau eine Sanierung kalkulieren, machen wir drei Schritte:
- Bestandsbesichtigung mit Fotodokumentation. 1–2 Stunden vor Ort, ggf. Bauteilöffnung in den kritischen Zonen (Bodenaufbau, Steigleitung).
- Schriftliches Leistungsverzeichnis mit Mengen und Einzelpreisen je Position. Sie sehen exakt was wo kostet.
- Bandbreite mit Risiko-Aufschlägen. Wir geben Ihnen einen Best-Case und einen realistischen Worst-Case — und benennen die Trigger, die den Worst-Case auslösen können (Schadstoffe, Statik, Steigleitung).
Was Sie nicht bekommen: einen runden Pauschalpreis ohne Aufmaß. Den gibt's bei seriösen Baumeistern nicht.
Was ist der nächste Schritt?
Wenn Sie eine Wiener Wohnung saniert haben wollen:
- Lassen Sie sich bestandsbesichtigen, bevor Sie das Sanierungsbudget fix machen.
- Holen Sie 2–3 Vergleichsangebote nach gleichem Leistungsverzeichnis. (Pauschalangebote vergleichen ist sinnlos.)
- Prüfen Sie Förderungen vor Auftragsvergabe — nicht danach.
Wenn Sie wollen, dass wir eine Bestandsbesichtigung machen: Anfrage stellen oder direkt anrufen — Atdhe persönlich.
